Единственное пригодное для постоянного проживания жильё по общему правилу защищено от взыскания, в том числе в деле о банкротстве. Но эта защита зависит от нескольких условий: на квартиру не должно быть ипотеки, она должна быть единственной для должника и его семьи, а сделки с жильём не должны вызывать вопросов. Обещать заранее, что квартиру точно не тронут, нельзя — вывод делается по документам конкретного дела.
Что говорит закон
Статья 446 ГПК РФ не позволяет обращать взыскание на жилое помещение или его часть, если оно принадлежит гражданину-должнику на праве собственности и является единственным пригодным для постоянного проживания для него и совместно проживающих членов семьи. В деле о банкротстве это правило применяется через статью 213.25 закона № 127-ФЗ: имущество, на которое нельзя обратить взыскание, не входит в конкурсную массу.
Защита не зависит от того, кем и когда куплена квартира. Но слово «единственное» нужно подтверждать сведениями из реестра, а не ссылаться на то, что другого жилья «фактически нет».
Что считается единственным жильём
Проверяется не одна квартира, а весь состав недвижимости должника. Если в собственности есть второе жилое помещение, пригодное для проживания, защита обычно распространяется только на один объект, а остальное может быть включено в конкурсную массу. Доля в другой квартире тоже учитывается, поэтому ее нужно проверять отдельно.
Регистрация по месту жительства сама по себе вопрос не решает. Значение имеют фактическое проживание, состав семьи и пригодность помещения для жизни. Если часть квартиры принадлежит другим собственникам, судьба доли должника определяется с учетом правил об общей собственности.
Когда защита не работает: ипотека
Статья 446 ГПК РФ прямо исключает из защиты жильё, которое является предметом ипотеки и на которое по закону об ипотеке может быть обращено взыскание. Поэтому квартира в залоге у банка защищена иначе, чем квартира без обременений. То, что ипотека уже частично выплачена, статус залога не снимает.
Для единственного ипотечного жилья закон предусматривает отдельный механизм — соглашение с залоговым кредитором по статье 213.10-1. Он работает только при соблюдении установленных условий, и рассчитывать на него без проверки договора и документов нельзя.
Может ли суд признать жильё избыточным
Конституционный суд в постановлении от 26.04.2021 № 15-П указал, что защита единственного жилья не должна применяться безгранично: в исключительных случаях, когда жильё явно превышает разумные потребности, возможны особые подходы при условии обеспечения должника другим жильём. Числового критерия площади или стоимости закон не содержит, поэтому такие вопросы решаются судом по обстоятельствам дела.
Предложения изменить правила для «избыточного» жилья обсуждаются, поэтому перед подачей заявления стоит проверить действующую редакцию закона. Считать любую большую квартиру автоматически незащищённой, как и любую квартиру автоматически защищённой, неправильно.
Сделки с жильём перед банкротством
Управляющий вправе проверять сделки должника за последние три года, в том числе дарение, продажу и переоформление недвижимости на родственников. Если сделка совершена в ущерб кредиторам, ее могут оспорить по статье 61.2 закона. Не стоит переоформлять жильё задним числом или менять состав собственников ради вывода квартиры из процедуры. В юридической практике ФАСТ порядок оценки рисков по недвижимости разбирают до подачи заявления, сведения об этом собраны на fastov34.ru.
Что подготовить заранее
• Выписки из ЕГРН на все объекты недвижимости, включая проданные или подаренные за последние три года;
• Документы об основании права собственности и составе собственников;
• Сведения о регистрации и фактическом проживании членов семьи;
• Кредитный договор и закладную, если жильё находится в ипотеке;
• Договоры по сделкам с недвижимостью за три года и подтверждение расчётов.
Исход по жилью определяется нормой закона и обстоятельствами дела, а не общими обещаниями. Поэтому оценку имеет смысл делать до подачи заявления, пока ещё можно спокойно проверить документы.
Правовая основа: закон № 127-ФЗ, статьи 61.2, 213.10-1, 213.25; ГПК РФ, статья 446; постановление Конституционного Суда РФ от 26.04.2021 № 15-П.
